1949-2019：数字化与智慧化的福州商业丨外商投资研究

[ 智能网导读 ] 福州，一座拥有着2200多年建城史的城市，在宋代因太守张伯玉在城区遍植榕树而赢得“榕城”之名。作为福建历史上最早建立的一座古城，福州自然留下众多时代变迁的故事与印记。

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不论当前跨国零售企业在中国市场运营的如何，但作为中国零售卖场的教科书，外商零售的进入确实给中国零售市场产生了较大影响。近期智能网智库发布的《2019全球市值250强外商投资企业在华发展报告》中，全球市值250家跨国企业中零售占比较大，已有中国业务的跨国企业零售以28家的数量排在第一，其次是医疗健康24家，金融18家。

本文为大家精选的是1949年至今，福州商业发展史实，选自赢商网《70年城市商业变迁史•福州》系列文章的两篇文章，共计7000字左右，预计阅读时间10分钟。

说起福州这座历史悠久的城市，最令人赞叹的就是这座古城顺应时势发展的智慧商圈。商业的智慧化、数字化，是这座古老城市在当今时代的新面貌。既有历史沉淀，又能顺势而发，也经历过经济的困境与商业同质化的彷徨，不断接受挑战，也不断在挑战中把握机遇，实现进化与发展。

本文来自：赢商网，作者为赢商网福建站郑小清，经授权后转载，以下带来智能网智库精选阅读：

福州，一座拥有着2200多年建城史的城市，在宋代因太守张伯玉在城区遍植榕树而赢得“榕城”之名。作为福建历史上最早建立的一座古城，福州自然留下众多时代变迁的故事与印记。

将目光聚焦于新中国成立后，70年间，福州持续蜕变，城乡面貌焕然一新。过去的2018年，GDP从1949年的1.26亿元增长到7857亿元，工业总产值从1952年的0.84亿元增长到9968亿元，财政总收入从1950年的188万元增长到1118亿元。

如今的福州，基础设施日益完善、对外开放向纵深推进、营商环境优化升级、新零售之都初具雏形；数字经济方兴未艾……可以说，福州的城市发展正现欣欣向荣的良好势态。

正值新中国成立70年之际，赢商网特整理了大量珍贵资料，与行业同仁共同回顾福州城市商业70年来的历史变迁。

1949-2005：追溯福州从商业初显到百货盛行的“进化”

福州解放初期（1949-1958）

八一七路上商业繁荣初显

1949年8月17日，是值得所有福州人都刻骨铭心的日子。这一天，解放军部队从万寿桥起，沿着中亭路、小桥路、横山路、吉新路、茶亭路、福德路、斗门路、中正路由南向北进入福州。自此，在众多人的期盼中，福州正式宣告解放。

次年8月，福州市人民政府决定将一年前解放军开赴市区所走过的沿线道路统一改名为“八一七路”，万寿桥也正式更名为“解放大桥”。自此，北起鼓楼、南至解放大桥，全长5115米的八一七路也成为福州城市的中轴线，不仅见证了福州的解放与新生，也是福州重要的商业集中地带，东街口、南门兜、茶亭街、中亭街等位于该中轴线上。

作为福州早期的繁华街道之一，中亭街于民国起，就已汇聚百货行、国药行、钱庄、茶庄、典当铺、南北京果行、金银珠宝行、钟表行、戏院、餐馆、诊所、服装店、糕饼糖果店等各行各业。1950年，中亭街所处之地被改为八一七南路，除鱼市迁移他处，中亭街仍以百货、京果为主，是商家顾客的首选之地。尤其逢年过节，中亭街更是人潮涌动，热闹非凡。

彼时，毗邻于中亭街的台江路上，除了天花戏院、台江影剧院等著名的剧院外，始建于1951年的台江百货大楼也落地于此，这也是福州最早成立的老字号国有商业企业。3层高的建筑里涵盖日用百货、五金交电、文化用品等6万多种商品，不仅是福州本地的商业交易厂商，即使外地人来福州，都得专门来逛趟台江百货。

到了1957年，福州东街口百货商店的开业更是为八一七路上的商业锦上添花。在当时物质匮乏的年代，这个福建省最大的百货商店内，日用品、食品、针织用品、文化用品、运动器材等货品一应俱全，极大地满足了当时人们的物质生活需求。

经济发展停滞（1959年-1978年）

福州商业在困境中发展缓慢

城市扩容无疑是一个城市向前发展的重要前提。1958年至1960年期间，福州城区内南北走向的包括六一路、五四路、五一路主干道，及东西走向的东街与东大路主干道相继建成通车，福州市区范围得以扩大。

但就经济社会发展来看，1960年福州的经济社会发展却陷入了极度苦难和停滞的境地，为期三年的困难时期由此开始。相关数据显示，1962年，全市国内生产总值较1960年下降30.5%，财政收入下降22.1%；工业总产值下降55.9%；农业总产值下降2.7%。

直至中央“调整、巩固、充实、提高”的八字方针的提出，福州市政府开始有计划地调整农、轻、重的发展比例及农业内部结构，大力发展农业，充实商业、交通等薄弱部门，使得轻工业与重工业，积累与消费的比例渐趋协调，全市城乡经济较快得到恢复。1965年，全市国内生产总值达6.21亿元，是1957年的1.27倍。

然而经过短暂的复苏，1966年至1976年的“文革”又让福州经济社会发展陷入濒临崩溃的境地。1976年10月，党中央一举粉碎“四帮”，解决了一些文革中遗留的问题，但“左倾”政策仍然发挥作用，国民经济和社会发展的滞后问题还未得到根本扭转。

而在商业方面，东街口百货商店于1978年将原来的3层楼扩至5层楼，经营的商品也进一步得到扩充，全方位覆盖福州市民衣食住行的日常所需。

改革开放之初（1979年-1989年）

商业市场借得春风好扬帆

80年代起，借改革开放的春风，福州的商业发展开始逐步发展，包括福州第一家民营书店——潘秋书店、福建第一家西式餐厅——上海西餐厅、福州第一家川菜馆——重庆酒家、福州第一家五星级酒店——温泉大饭店等相继开始在福州落地。

其中，上海西餐厅就开在东街口，是当时福州人“最潮”的请客吃饭的场所。在这里购买蛋糕和西点的消费者都凭粮票，许多人在这里学会了使用刀叉，第一次尝到了奶油蛋糕的味道。

尤其到1984年，福州成为国务院公布的14个首批沿海开放城市中的一员，这对福州对外经济贸易起到极大的推动作用。数据显示，1987年，福州全市出口商品收购总额达5.99亿元，自营出口3961万美元，利用外资3464万美元，创下了历史新高。

这一时代，逛台江路上的华联商厦也算是时髦之事。华联商厦开业于1985年，占地面积8.15亩，建筑面积2.1万平方米，由原国家商业部投资数千万元建成，集商场、娱乐、客房、写字楼于一体。这不仅是全省最大的商业楼，安在商厦内的电扶梯也是福州最早引进的。

彼时逛街的首选之处还数东街口，这里已成为福州最著名的商业中心。被视为承载福州人记忆的东街口天桥也修建于1985年，这是福州第一座人行天桥。次年，福建成为全国国有企业股份制改革试点，福州东百公司进行了股份制改革，这也为后来东百集团的发展奠定了良好的基础。

除此之外，成立于1989年的台江农贸市场也是当时的人流聚集地之一，这是当时全国最大的室内农贸市场，被誉为“八闽首集”，食品、水产、服饰一应俱全。直至2000年，台江农贸市场将农副产品、水产等整体迁移，市场转型成为服装类市场，也依然相当繁荣。

百货时代开启（1990年-2005年）

东街口商圈占据“一哥”地位

20世纪末21世纪初，福州的百货业态开始蓬勃发展：

·1992年三福百货的前身“融新百货”成立，到1994年三福百货有限公司正式成立，主营男女休闲服装、精饰品、化妆品、鞋帽、箱包、家居等；

·1995年新华都百货在东街口开业，这是新华都在福州开出的首家百货商场；

·2002年，大洋百货集团有限公司在东街口商圈设立其在全国的第一家分店——大洋百货，经营面积约3.2万平方米……

值得一提的是，当时的新华都百货东街店、大洋百货东街店、东百东街店、东方百货四大百货成为主力军，推动东街口成为当时福州的第一大商圈，并在很长的一段时间内一直占据商业“一哥”的地位。

同时期，洋品牌开始在福州市场扎根。1994年东街口肯德基店开业，这不仅是福州第一家肯德基餐厅，也是福建首家；而早在半年前，台江华联商厦旁开出福州第一家麦当劳，相关报道指出，麦当劳开业当天免费赠送200个汉堡，还送“玩具”，成功吸引了众多市民前往。不过该门店在2003年就闭店了。

一方面是东街口商圈的愈发繁荣，另一方面，在计划经济时期每年向国家缴税300多万元，并获得了“中华老字号”的金子招牌的台江百货大楼，却因管理体制出现问题，债务负担重，2000年出现亏损，2003年倒闭。

曾经繁荣一时的中亭街也在90年代中后期慢慢偏向销售中低档商品。直至1999年，利嘉实业（福建）集团有限公司投资16.8亿元人民币，对中亭街进行改造开发，2002年总建筑面积为66万平方米的“利嘉商城”开业，不过福州人仍习惯称之为“中亭街”。

而在台江商圈的另一核心点，比邻华联商厦，背对榕城古街和台江农贸市场的元洪城购物广场（现东百优品城）于1999年开业，并于2000年10月在其广场前建成福州第一条步行街，台江商圈开始愈发成熟。

大型商超也于上世纪九十年代发展起来，成立于1995年10月的华榕超市集团，是一家股份制企业，1996年初，首批8家连锁店在福州开张。1999年底，位于五四路上的新华都购物广场开业。到2001年，西洪路上开了一家永辉超市，号称“福州第一个大型生鲜超市”。也就是于2001年开始，沃尔玛、家乐福等“洋超市”开始在市区落脚，山姆会员店、麦德龙等会员制仓储式超市陆续入驻。后来，福州市民又迎来了乐购、大润发等连锁超市。

结语：90年代，福州百货盛行，整座城市内的商业以东街口商圈和台江商圈为首，彼时商业市场流行的“一条扁担挑两个箩筐”，指的便是八一七路连接着东街口商圈和台江商圈。而到2006年之后，福州购物中心时代开启，外来巨头抢滩，商业市场又呈现出另一方景象。

2006-2019年：福州商业创新不断，“数字潮流”席卷而来

1949年解放后，经历了商业街区的繁荣、百货行业的盛行的福州商业市场，到了2006年，开始了Shopping mall的新征程。这一年，位于西二环路与工业路交汇处的万象城开业（项目先后更名为万象广场、万象生活城、万象·九宜城，下文称为“万象·九宜城”），这是福州的首个单体购物中心，在那个百货盛行的时代，它为福州开启了购物中心时代的新篇章。

随后的几年，在国内商业地产高速发展及福州“东拓南进、沿江面海”的战略规划影响下，包括万达广场、五四北泰禾广场、苏宁广场、世欧广场、爱琴海购物公园、东二环泰禾广场等各大商业体拔地而起，福州的商业市场驶入了发展的“快车道”，原来以东街口为核心的单中心城市开始向多中心城市转移。

另一方面，跃进式发展后，行业同质化显现，消费模式持续升级，于是，百货行业开始全面转型，购物中心开始主打主题化运营与沉浸式体验，转型、创新成为了行业的共识。

shopping mall初现（2006年-2009年）

购物中心时代开启，百货市场依旧火热

万象·九宜城是福州首个单体购物中心，开业于2006年，总建筑面积达12万平方米。打破原来的街区式商业与百货模式，万象·九宜城集百货、餐饮、零售、娱乐于一体，包括有天虹百货、天虹超市、百安居、中博手机城、麦当劳等知名品牌入驻，一站式消费为市民带来了全新的体验。

随后的一年，与万象·九宜城仅一街之隔的宝龙广场也投入运营，家乐福超市、肯德基福州旗舰店、中亭美居等知名品牌相继在场内开出，两大项目就如万宝商圈的“开国功臣”，以shopping mall的商业模式带动万宝商圈不断崛起。

但不得不承认，工业路原本毫无商业底蕴，两大项目在此处落地的前面几年略显艰难。经过三四年的培育，也正逢东街口地铁一号线的围挡施工，万宝商圈开始崭露头角。

购物中心的出现也并未阻挡百货行业发展的步伐，2007年9月，大洋百货精品馆（乌山店）（大洋晶典前身）正式开业，几个月后，Cartier、Emporio Armani 、CANALI等国际大牌纷纷落地，使得当时尚处于“流行百货”定位的大洋百货在百货业界显得与众不同。

但2010年3月，大洋百货乌山店悄然闭馆装修，直到该年9月，大洋晶典低调地揭开了神秘的面纱。LV、Salvatore Ferragamo、Ermenegildo Zegna、Tod’s等十几个国际精品品牌纷纷登场。于此，此前关于大洋百货将调整为“国际精品百货”的传闻也终于尘埃落定。不过LV于2016年宣布撤店，正式退出福州市场。

外来巨头抢滩（2010年-2012）

万达广场、王府井百货相继落地

如果说2006年是福州购物中心的开始，那2010年则是福州商业往前迈进的关键年。这一年，被称为“城市中心”的万达广场首次亮相福州，城市商业得到进一步的提升。

金融街万达广场开业于2010年12月，这是福州首个集大型商业中心、超五星级酒店、甲级写字楼、大型娱乐中心、城市步行街、SOHO办公六大业态于一体的大型商业综合体。万千百货（后改为万达百货）、万达影城、国美电器、世纪联华、大歌星KTV、大玩家超乐场、ZARA等主力店及上百家品牌专营店的入驻，改变了区域内的商业格局。

一年之后，仓山万达广场也在万众瞩目中开业，其一站式消费生活中心的模式有效地满足了金山片区居民的消费需求，大幅度提升了福州城市商业档次，更为浦上商圈的发展起到了巨大的推动作用。

到了2012年，又一百货巨头在福州落地，11月29日，王府井百货福州首店正式开业，定位“时尚精品百货”，彼时场内的300余个品牌不乏Burberry、GUCCI、Estee Lauder、CHANEL等国际一线品牌，新百货的开张无疑为福州市民带来了新的期待。

商业发展驶入快车道（2013年-至今）

随后的几年时间，中国商业地产行业经历了跃进式发展、同质化严重、转型升级、创新运营等多个阶段，福州市场也不例外。

购物中心林立，创新成共识

据赢商网福建站不完全统计，2013-2015年间，福州包括有苏宁广场、五四北泰禾广场、世欧广场、爱琴海购物公园等在内的7个商业项目（商业面积≥3万平方米）开业，而自2016年起，福州商业出现了更集中式增长。

其中，城区内包括新开业的和改造重新开业的项目就有东二环泰禾广场、东百中心、奥体·阳光天地、融侨中心ART MALL、金融街APM广场（现改名“东百运动生活城”）、中防万宝城等，而县级区域的正荣财富中心、信通中心、万家广场等多个项目也逐一亮相。

仅2016-2018三年间，福州开业商业项目达20余个。截止2019年1月底，福州已开业商业总体量近384万㎡。其中，六区商业体量近266万㎡，占福州商业体量的69%，县级区域商业体量为118万㎡。

商业高速增长的同时，行业同质化问题渐显，与此同时，消费主力群愈发年轻化，商业创新成为了行业的共识。如福州融侨中心ART MALL以艺术为媒介，打造福州首个集艺术鉴赏、圈层社交、美学生活于一体的多元化空间；奥体·阳光天地斥资打造主题街区“乐境”，构筑场景化的自然生态空间……

消费升级，百货全面转型

购物中心拔地而起，消费模式持续升级，转型升级成为了全国百货业发展的必然路径。2017年，福州各大百货纷纷调整战略，开始全面转型升级。

其中，东百中心的改造升级无疑是业内最为关注的。2017年5月，原东百东街店和东方百货店开始大刀阔斧的改造，同年10月，改造升级后的“东百中心”迎来A馆、B馆的重装开业，二者通过空中连廊相连接。A馆结合购物中心的体验感及百货的内容选取力进行设计，主打精品百货路线；B馆则定位为高线时尚百货。次年9月，以年轻时尚客群为主，主打潮流街区概念的C馆开业，自此，“超级百货”正式诞生。

除此之外，其他百货也进行了全面的转型。新华都百货东街店转型运动概念主题店；王府井百货转向“百货MALL”运营；大洋百货东街店对外观形象进行全面升级的同时，进行品牌调整与业态提升。

不同于这些转型升级的百货，万达百货则退出了市场。早在2015年，万达百货在全国大幅闭店的时候，福建就仅剩下福州市区的两家分店。今年初，苏宁易购宣布正式收购万达百货有限公司下属全部37家百货门店，这意味着当初余下的两家万达百货由苏宁易购接管。目前，赢商网福建站实地走访发现，两个万达广场内原万达百货位置都已开出苏宁易购门店。

城市商圈开启“智慧时代”

要说这两年来福州城市的关键词，“数字经济”一定是其中一个。2018、2019两年连续举办的“数字中国建设峰会”无疑是业内热议的话题。

根据规划，福州东街口将打造成“城市会客厅”和“智慧商圈”。近两年东街口商圈就连续举办“数字生活节”。今年活动期间，不仅有东街口商圈全体商户围绕吃、购、游、行、住、娱共同组织“数字感”十足的促销活动，更在活动期间通过黑科技让市民体验智慧生活。刷脸支付、自助售卖、一码通行、智能点餐……触手可及的“数字潮流”正向市民席卷而来。

除此之外，数字化、智慧化也成为福州百货新标签：众多百货实现微信、支付宝等第三方支付平台支付；Vr技术被百货广泛使用；天虹股份与腾讯公司签署战略合作协议，双方在智能识别、AI、大数据等领域进行更多应用级产品的研发，从数字化到智能化实现全面转型等。

今年数字中国建设峰会上还发布了“智慧商圈可视化管理平台”，该平台重点针对福州商圈、街道的消费情况进行定量分析、对比分析，利用机器学习法进行关联分析和预测分析，最终刻画出福州商圈的行业情况、消费趋势等。业内有观点表示，随着智慧商圈的进一步推行，对于东街口商圈乃至福州商圈来说，将能更方便及时判断消费变化趋势以改善商业布局。

结语：从首个购物中心的亮相到商业体遍地开花，从单中心城市到多中心城市的过渡，从百货盛行到百货业的转型升级，从商业同质化到创新运营……福州商业不断蝶变升级，未来，还将有福州万象城、苏宁二期、高新区万达广场等项目推出，相信这些项目也将继续推动福州城市商业持续创新。